Abrir un bar, una tienda, una oficina o un taller implica mucho más que firmar el alquiler y montar el mobiliario. Antes de poder levantar la persiana necesitas la licencia de actividad (o presentar la declaración responsable), y uno de los requisitos que más rechazos provoca es el de las medidas contra incendios. Si no cumples, el Ayuntamiento puede paralizar la apertura.
En esta guía te explicamos, de forma clara, qué medidas de protección contra incendios exige la normativa para abrir un local, qué documentación necesitas, qué cambia según el tipo de negocio y cómo evitar los errores que más retrasan una apertura.
En 30 segundos: para abrir un local necesitas cumplir el CTE DB-SI (o el RSCIEI si es industrial) y el RIPCI. Eso se traduce en protección pasiva (sectorización, resistencia al fuego de la estructura, puertas cortafuegos, materiales adecuados) y protección activa (extintores, alumbrado de emergencia, señalización, y según el caso detección, alarma o BIEs), además de unas vías de evacuación correctas. Todo debe ir respaldado por un proyecto técnico y los certificados de instalación.
¿Por qué te exigen medidas contra incendios para abrir?
Para iniciar una actividad en un local necesitas la autorización del Ayuntamiento, que hoy suele tramitarse mediante licencia de actividad o, en muchos municipios, mediante declaración responsable respaldada por un proyecto técnico. En ambos casos, un técnico competente debe certificar que el local cumple la seguridad en caso de incendio.
El objetivo es doble: que las personas puedan evacuar a tiempo y que el incendio no se propague ni al resto del edificio ni a los locales vecinos. Por eso las medidas se revisan antes de abrir y, en muchos casos, se inspeccionan periódicamente.
Hay un matiz que sorprende a mucha gente: el local que alquilas puede no cumplir aunque llevara años abierto con otra actividad. Las exigencias dependen del uso, y al cambiar la actividad cambian con ella. Un almacén que pasa a ser un bar, o una tienda que pasa a ser un gimnasio, se enfrenta a requisitos nuevos de evacuación, sectorización y resistencia al fuego.
¿Qué normativa aplica a tu local?
Depende del uso, pero estas son las tres referencias clave:
- CTE DB-SI — Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio del Código Técnico de la Edificación. Aplica a la mayoría de locales: comercio, hostelería, oficinas, pública concurrencia, etc.
- RSCIEI (RD 164/2025, que en mayo de 2025 sustituyó al antiguo RD 2267/2004) — Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales. Aplica a talleres, naves, almacenes y actividades industriales.
- RIPCI (RD 513/2017) — Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios. Regula cómo se instalan y mantienen los equipos (extintores, BIEs, detección, etc.).
A esto se suman las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento, que pueden añadir requisitos propios. Por eso conviene revisar siempre la normativa local antes de proyectar.
Si tu local es un taller o una nave, el RSCIEI trabaja con el concepto de nivel de riesgo intrínseco, que se calcula a partir de la carga de fuego que acumulas. Lo explicamos con detalle en la guía de ignifugar una nave industrial.
Medidas contra incendios que suele exigir un local
Las medidas se agrupan en tres bloques. No todos los locales necesitan todo: el alcance depende del tamaño, el aforo, la actividad y la carga de fuego.
1. Protección pasiva (la estructura y los materiales)
- Sectorización / compartimentación: dividir el local en sectores de incendio con paredes y puertas que aguanten el fuego (EI 60, EI 90…) para que no se propague. Lo desarrollamos en la guía de sectorización de incendios.
- Resistencia al fuego de la estructura: pilares y vigas deben mantener su capacidad portante el tiempo exigido (R 30, R 60, R 90…), lo que muchas veces obliga a ignifugar la estructura metálica con pintura intumescente o mortero. Si no tienes claro qué significan esas siglas, lo vemos en la guía sobre RF-30, RF-60 y RF-90.
- Puertas cortafuegos en las comunicaciones entre sectores, con cierre automático. Una puerta cortafuegos calzada o que no cierra sola no cumple.
- Sellado de pasos de instalaciones (cables y tuberías que atraviesan paredes cortafuegos) para que no se pierda la compartimentación. Los sellados cortafuegos restituyen la resistencia del elemento perforado; lo explicamos en qué son los sellados cortafuegos.
- Reacción al fuego de los materiales de revestimiento (suelos, paredes, techos), según las Euroclases exigidas. Ojo con los falsos techos decorativos y los paneles de madera: es donde más suspenden los proyectos de hostelería.
2. Protección activa (los equipos)
- Extintores portátiles (el equipo mínimo en prácticamente cualquier local).
- Alumbrado de emergencia que ilumine las salidas si se va la luz.
- Señalización de salidas, recorridos de evacuación y medios de extinción.
- Detección y alarma de incendios y, en locales mayores o de más riesgo, BIEs (bocas de incendio equipadas) e incluso sistemas automáticos de extinción.
3. Evacuación (que la gente pueda salir)
- Número y anchura de salidas adecuadas al aforo.
- Recorridos de evacuación dentro de la distancia máxima permitida.
- Puertas que abran en el sentido de la evacuación y sin obstáculos.
El caso más frecuente: un local en los bajos de un edificio de viviendas
La mayoría de los locales comerciales están en la planta baja de un edificio residencial, y eso añade una exigencia que se pasa por alto con frecuencia: el local y las viviendas son usos distintos, así que deben estar separados como sectores de incendio diferentes.
En la práctica significa que el forjado que te separa del primer piso y las paredes que dan a zonas comunes tienen que alcanzar la resistencia al fuego que fije el proyecto. Y significa también que cualquier instalación que suba o cruce hacia el resto del edificio —una salida de humos, un conducto, una bajante nueva— perfora ese sector y hay que restituirlo.
Es un punto de conflicto habitual con la comunidad de propietarios, sobre todo cuando la obra del local afecta a elementos comunes. Merece la pena resolverlo en el proyecto y no sobre la marcha.
Hostelería: la cocina es el punto crítico
Si vas a abrir un bar o un restaurante, la cocina concentra la mayor parte del riesgo y de las exigencias. Tres frentes:
- La cocina como sector o local de riesgo: según su potencia instalada, el CTE la trata como local de riesgo especial, con su propia resistencia al fuego y su acceso protegido.
- El conducto de extracción: es la vía por la que un incendio de cocina puede propagarse a todo el edificio, arrastrado por la grasa acumulada. Cuando el conducto atraviesa otros sectores hay que protegerlo, por ejemplo mediante proyección de mortero sobre el conducto.
- La campana y los sistemas de extinción específicos para cocinas, que forman parte de la protección activa.
Los proyectos de hostelería son los que más se retrasan, y casi siempre por el conducto de extracción: se resuelve tarde, cuando la obra ya está hecha y hay que abrir techos otra vez.
Documentación y pasos para conseguir la licencia
- Proyecto técnico firmado por un técnico competente (arquitecto o ingeniero), que justifica el cumplimiento del CTE/RSCIEI y define las medidas.
- Ejecución de las instalaciones y obras por empresas y personal autorizados.
- Certificados de instalación de cada sistema (incluida la protección pasiva: ignifugado, sectorización, sellados), que acreditan el grado de resistencia y el cumplimiento de la normativa. Puedes ver qué debe contener un certificado válido en la guía sobre cuándo se necesita un certificado de ignifugación.
- Presentación ante el Ayuntamiento (licencia o declaración responsable) y, en su caso, inspección.
- Mantenimiento periódico obligatorio de las instalaciones una vez abierto.
¿Cambia según el tipo de negocio?
Sí, y bastante. A grandes rasgos:
- Hostelería (bares, restaurantes): cocinas, gran aforo y horario nocturno elevan las exigencias (ventilación, sectorización de cocina, evacuación).
- Comercio: según superficie y aforo; los centros y locales grandes requieren más medidas activas.
- Pública concurrencia (gimnasios, salas, locales de ocio): los requisitos de evacuación y detección son los más estrictos.
- Talleres, almacenes y naves: se rigen por el RSCIEI; aquí la ignifugación de la estructura metálica y la sectorización suelen ser determinantes.
- Oficinas: son las menos exigentes en general, pero cuidado si el local es diáfano con estructura metálica vista o si se compartimenta con mamparas.
Qué pasa si abres sin cumplir
No es un trámite que puedas dejar para después. Las consecuencias van por orden de gravedad:
- Paralización de la apertura o cierre. El Ayuntamiento puede impedir el inicio de la actividad o clausurar el local ya abierto hasta que se subsane.
- Sanción económica, cuya cuantía depende de la ordenanza y de la gravedad.
- Problemas con el seguro. Si hay siniestro y no podías acreditar el cumplimiento, la aseguradora puede reducir o rechazar la indemnización.
- Responsabilidad personal. Si hay daños a personas, la falta de medidas exigibles agrava la responsabilidad del titular de la actividad.
Y una consecuencia menos evidente pero muy frecuente: si abres con declaración responsable, puedes empezar a operar antes, pero sigues obligado a cumplirlo todo. Una inspección posterior que detecte deficiencias llega cuando ya tienes el negocio en marcha, con el local lleno y la obra hecha. Rehacerlo entonces cuesta varias veces más.
Errores comunes que retrasan la apertura
- Empezar la obra sin proyecto y descubrir después que falta sectorizar o ignifugar la estructura.
- Instalar equipos sin certificado o por empresas no autorizadas.
- Olvidar el sellado de pasos de instalaciones, que anula la compartimentación aunque el resto esté bien.
- No prever el mantenimiento obligatorio posterior.
- Dar por bueno el local porque el anterior inquilino ya estaba abierto, sin comprobar si el uso cambia las exigencias.
- Dejar la ignifugación de la estructura para el final, cuando ya están montados los falsos techos y las instalaciones. Encarece y alarga la obra.
Cuánto cuesta y cuánto tarda la protección pasiva
Es imposible dar un precio de referencia sin ver el local, porque el coste depende de tres cosas: qué grado de resistencia al fuego exige el proyecto, cuántos metros de estructura o de sector hay que tratar, y en qué estado está la superficie de partida.
Lo que sí se puede decir es el orden de magnitud relativo. El sellado de pasos de instalaciones es la partida más económica y suele resolverse en uno o dos días. La ignifugación de estructura metálica vista es la más variable, porque depende mucho de la geometría y del acabado que quieras. La sectorización con obra nueva (levantar paredes, colocar puertas) es la más lenta, porque implica más oficios.
El consejo práctico: pide el presupuesto de protección pasiva con el proyecto en la mano y antes de empezar la obra. Con el plano y la memoria se puede valorar por partidas, y así sabes lo que cuesta antes de comprometerte con plazos de apertura.
Preguntas frecuentes
¿Necesito proyecto técnico para abrir cualquier local?
En la práctica casi siempre sí: la mayoría de actividades exigen un proyecto firmado por técnico competente que justifique, entre otras cosas, las medidas contra incendios. Algunas actividades inocuas muy pequeñas pueden tener trámites más simples, pero conviene confirmarlo con el Ayuntamiento.
¿Tengo que ignifugar la estructura de mi local?
Si la estructura es metálica vista y la normativa exige una resistencia al fuego (R 30, R 60, R 90…) que el acero no alcanza por sí solo, sí: hay que protegerla con pintura intumescente o mortero. Es muy habitual en naves, talleres y locales diáfanos.
¿Y si la estructura es de hormigón?
El hormigón aguanta mejor que el acero, pero no es inmune: con el calor puede desprenderse el recubrimiento que protege la armadura y, expuesta, esta pierde resistencia. Según el grado exigido y el estado del elemento, puede necesitar refuerzo con pintura ablativa o mortero.
¿Cuánto tardan los trámites?
Varía mucho según municipio y tipo de actividad. Con la declaración responsable puedes abrir antes, pero sigues obligado a cumplir todo y a poder acreditarlo en una inspección posterior. El mejor acelerador es tener el proyecto y los certificados bien hechos desde el principio.
¿Quién certifica la protección pasiva?
La empresa instaladora que ejecuta la ignifugación, la sectorización o los sellados emite el certificado correspondiente, indicando el grado de resistencia alcanzado y el cumplimiento de la normativa aplicable.
El local ya estaba abierto antes, ¿me sirve su documentación?
Solo si mantienes exactamente el mismo uso y no haces obra. Si cambia la actividad o reformas, las exigencias se revisan con la normativa vigente y necesitarás documentación nueva.
¿Podéis trabajar con el proyecto de mi técnico?
Sí, es lo habitual. Trabajamos a partir del proyecto y de la memoria del técnico que firma la licencia, ejecutamos la parte de protección pasiva y entregamos el certificado por unidad ejecutada para que se incorpore al expediente.
¿Vas a abrir un local y necesitas la protección pasiva?
En Ignifugados Armero nos encargamos de la parte de protección pasiva que tu licencia necesita: ignifugación de estructura metálica (pintura intumescente y mortero proyectado), sectorización y sellados cortafuegos, protección de conductos y el certificado por unidad ejecutada que exige el Ayuntamiento. Trabajamos en toda España.
Atendemos licencias de apertura en toda España, incluidas Tarragona y Castellón.
Envíanos el plano o la memoria del proyecto y te preparamos una valoración por partidas en 24 horas. Solicitar presupuesto o contáctanos y te asesoramos sin compromiso.
